უძრავი ქონების ელექტრონული რეგისტრაციის სიმარტივე, რომლითაც საქართველო საერთაშორისო რეიტინგებში ლიდერობს, რიგით მოქალაქეებს ზოგჯერ საკუთრების დაკარგვის საფასურად უჯდებათ.
2011 და 2012 წლების მონაცემებით მსოფლიო ბანკის ბიზნესის კეთების ( Doing business) რეიტინგში საქართველო ქონების რეგისტრაციის სიმარტივის მხრივ პირველ ადგილს იკავებს. ჩვენ ქვეყანაში ქონების რეგისტრაცია სულ რამდენიმე წუთშია შესაძლებელი. ამავე რეიტინგის მონაცემებით, საქართველო დაწინაურდა და ბიზნესის კეთების სიმარტივის მხრივ პირველ ათეულში მოხვდა. რეიტინგის შედგენისას, ბანკმა ერთ-ერთ კომპონენტად ქონების რეგისტრაციის სიმარტივეც გაითვალისწინა.
ნანა ხაჩიძის ისტორია
ნანა ხაჩიძის მეუღლემ დავით სიხუაშვილმა 2006 წელს თბილისის ზღვასთან ახლოს ე.წ. ხეხილსანერგე მეურნეობაში ნაკვეთი შეიძინა. ხაჩიძეს კანონის დაცვით დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი თბილისის მერიამ ისე გაუყიდა, რომ მან ამის შესახებ არაფერი იცოდა. როგორც ხაჩიძე ამბობს, ნაკვეთის გაყიდვის ამბავი შემთხვევით მას შემდეგ გაიგო, რაც 2011 მერიაში მივიდა. მას თბილისის მერიის მუნიციპალური პროგრამის ფარგლებში სახლის პროექტის მიღება და კუთვნილ მიწაზე სახლის აშენება უნდოდა.
“მერიიდან საჯარო რეესტში გაგვიშვეს, ნაკვეთის რეგისტრაციის განახლებული, ელექტრონული ვერსია მოიტანეო. საჯარო რეესტრში გვითხრეს, რომ ჩვენი ნაკვეთი არის მერიის მიერ საკუთარ თავზე დარეგისტრირებული და მერე აუქციონის წესით გაყიდული”, - იხსენებს ნანა ხაჩიძე.
რეესტრში ოჯახს განუცხადეს, რომ მათი ნაკვეთის დარეგისტრირება “სხვამ დაასწრო”. “რეესტრში ვთხოვე განემარტა, რას ნიშნავს ეს დასწრება. მიბრძანდით სასამართლოში და გაგცემენ პასუხსო”, ამბობს ხაჩიძე. საბოლოოდ ოჯახმა გაარკვია, რომ ის, ვინც მათ ნაკვეთის დარეგისტრირება “დაასწრო”, თბილისის მერია იყო.
რეესტრში ოჯახს განუმარტეს, რომ უძრავი ქონების ახალ ელექტრონულ ბაზაში არ ჩანდა, მათ საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე რომ დავით სიხუაშვილი იყო. შესაბამისად, ეს ნაკვეთი, როგორც თავისუფალი მიწა, საჯარო რეესტრმა მერიას დაურეგისტრირა, მერიამ კი აუქციონის წესით გაყიდა.
ელექტრონულ ბაზებში მიწების რეგისტრაცია პრაქტიკაში 2007 წლის შემდეგ დაიწყო. ხაჩიძის ოჯახმა კი, მიწა 2006 წელს, ძველი წესით დაირეგისტრირა. იურისტები განმარტავენ, რომ იურიდიულად 2007 წლამდე დარეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთებს ისეთივე კანონიერი ძალა აქვს, როგორც შემდეგ წლებში დარეგისტრირებულებს. ნანა ხაჩიძემ ადვოკატ როინ მიგრიაულთან ერთად დავა სასამართლოში თბილისის მერიის ქონების მართვის სააგენტოს წინააღმდეგ დაიწყო.
“იმისთვის, რომ მერიას აუქციონზე გაეყიდა ეს მიწის ნაკვეთი, მას მთელი რიგი კვლევები უნდა ჩაეტარებინა. ადგილზე უნდა დაეთვალიერებინა, მომიჯნავე მიწის ნაკვეთები, მეზობლები უნდა დაეკითხა. უნდა გაერკვია, უკვე იყო, თუ არა ეს მიწის ნაკვეთი სხვისი საკუთრება. საკუთრების დოკუმენტებს თუ ჩაეძიებოდა, მივიდოდა საჯარო რეესტრის იმ ამონაწერამდე, რომელიც ნანა ხაჩიძეს აქვს”, - ამბობს როინ მიგრიაული.
თუმცა, მერიამ საქალაქო სასამართლოზე წარდგენილ შესაგებელში პასუხისმგებლობა თავიდან აიცილა და აღნიშნა, რომ მან კანონის შესაბამისად, მიწის დარეგისტრირების შესახებ საჯარო რეესტრს მიმართა და რეესტრმაც უპრობლემოდ მიწა დაურეგისტრირა.
“არ დასტურდება სადაო და თვითმმართველის მიერ დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის იდენტობა”, წერია მერიის შესაგებელში, ანუ მერიამ არ უარყო, რომ ნანა ხაჩიძის ოჯახი მიწას ფლობს, მაგრამ მისივე განმარტებით, არ დადგინდა, რომ ნაკვეთი, რომელიც ხაჩიძის მეუღლეზეა რეგისტრირებული, იგივე ნაკვეთია, რომელიც მერიამ გაყიდა. მერიამ მიწების იდენტობა ვერ დაადგინა, თუმცა არც ის მიუთითებია, სინამდვილეში სად შეიძლება ყოფილიყო მომჩივანის მიწის ნაკვეთი.
“აღმოჩნდა, რომ ჩემს მარწმუნებელს აქვს საჯარო რეესტრის საკუთრების უფლება, მაგრამ არ აქვს საკუთრების ობიექტი - მიწის ნაკვეთი”, - ამბობს ადვოკატი მიგრიაული.
ნანა ხაჩიძის ოჯახმა სასამართლოში საკუთრების იდენტიფიცირების გასაადვილებლად ნაკვეთების დაყოფის ძველი ნახაზიც წარმოადგინა, სადაც ჩანს, რომელია მისი ნაკვეთი და ვინ და საიდან ესაზღვრებოდა. მოსარჩელემ მეტი დამაჯერებლობისთვის სასამართლოს საჯარო რეესტრის ამონაწერებიც წარუდგინა, რომლის მიხედვითაც, მეზობლებმა მიწა განახლებული სახით სწორედ ამ ნახაზის მიხედვით დაირეგისტრირეს, თან იმავე საბუთებით და საფუძვლით, რომლითაც თვითონ ცდილობდა დარეგისტრირებას.
“ანალოგიური საბუთებით, ჩვენს მწკრივში 8 ნაკვეთი მეზობლებმა უპრობლემოდ დაირეგისტრირეს”, ამბობს ნანა ხაჩიძე.
პირველი ინსტანციის სასამართლომ გადაწყვეტილება მერიის სასარგებლოდ გამოიტანა. საქალაქო სასამართლოში მოსამართლე მირანდა ერემაძემ (ზუსტად ისევე, როგორც თბილისის მერიამ) არ გახადა სადავოდ ის ფაქტი, რომ მიწა 2006 წელს ნანა ხაჩიძის მეუღლის სახელზე აღირიცხა. ანუ, ოჯახის საკუთრების უფლებას არავინ უარყოფს, თუმცა ამ გაუგებრობის მიზეზად ის სახელდება, რომ ოჯახმა კერძო საკუთრება ელექტრონულად ახალი წესით, ე.წ. “UTM” სისტემით არ დაირეგისტრირა. სასამართლოს ერთ-ერთი მთავარი არგუმენტიც ასეთია: “საქმის მასალებით დასტურდება, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია “UTM” პროექციით შესრულებული საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე არ მომხდარა”. 2006 წელს უტეემ პროექციით ნაკვეთის რეგისტრაცია ვერც მოხდებოდა, რადგან ქონების ელექტრონულად რეგისტრაცია 1 წლის შემდეგ დაიწყო. “2006 წელს რეგისტრირებული მონაცემებით, მოსამრთლემაც მშვენივრად იცის, რომ შეუძლებელია იდენტურობის დადგენა “UTM” პროექციის ფარგლებში”, - ამბობს ეკა ბოკუჩავა, “საერთაშორისო გამჭვირვალობა-საქართველოს” იურისტი, რომელმაც ჩვენ მიერ განხილული საქმეები შეისწავლა.
დავა სააპელაციო სასამართლოში გაგრძელდა. სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვიტა, რომ “საქალაქო სასამართლომ არ გამოიკვლია დავის გადასაწყვატად არსებული გარემოებები” და საქმე ისევ საქალაქო სასამართლოს დაუბრუნა განსახილველად.
რა ნიშნავს უძრავი ქონების “UTM” პროექციით რეგისტრაცია
რას ნიშნავს “UTM” პროექციით ანუ ელექტრონულად მიწების რეგისტრაცია? და რატომ ვერ დაირეგისტრირებდნენ მიწას 2006 წელს ელექტრონულად? უძრავი ქონების “UTM” პროექციით, ელექტრონულად რეგისტრაციის შესახებ ბრძანება ჯერ კიდევ პრეზიდენტმა შევარდნაძემ გამოსცა 1999 წელს. თუმცა, რადგან ეს ბაზების ფორმირებას, დიდ დროსა და ფინანსებს მოითხოვდა, ამის პარალელურად ქონების ძველი სახით, ანუ ხელით შესრულებული ნახაზით რეგისტრაციაც დასაშვებად იქნა ცნობილი.
პრაქტიკაში ქონების “UTM” სისტემით რეგისტრაცია მხოლოდ 2007 წლის შემდეგ დაიწყო. ახალი სახით ელექტრონული რეგისტრაცია სატელიტიდან მიღებულ მონაცემებს ეყრდნობა და ზუსტად განსაზღვრავს ნაკვეთის ფართობსა და მდებარეობას.
“უძრავი ქონების ელექტრონული საკადასტრო აზომვითი ნახაზით რეგისტრაცია საშუალებას გვაძლევს წერტილოვანი სიზუსტით ვნახოთ ჩვენი ქონების ადგილმდებარეობა, რომ არ მოხდეს მეზობელ ნაკვეთებს შორის გადაფარვა. გარდა ამისა, სახელმწიფოს აქვს საშუალება დაინახოს რამდენი მიწის ნაკვეთია რეგისტრირებული, რამდენია კერძო და რამდენი - მისი და აქედან გამოიყვანოს სტატისტიკა”, - ამბობს ეკა ბოკუჩავა, “საერთაშორისო გამჭვირვალობა - საქართველოს” იურისტი.
თუმცა აღმოჩნდა, რომ საჯარო რეესტრი ახალ ელექტრონულ ბაზაში დაფიქსირებულ მონაცემებს ძველ, ხელით შესრულებულ ნახაზებს ვერ ადარებდა, ანუ, ძველი წესით დარეგისტრირებული ნაკვეთები, ახალ ელექტრონულ სისტემაში ჩანდა, როგორც თავისუფალი, მესაკუთრის არმქონე. სწორედ ამიტომ ძველი წესით დარეგისტრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრეები ქონების დაკარგვის რეალური პერსპექტივის წინაშე დადგნენ. ამ გარემოებას საჯარო რეესტრშიც ადასტურებენ.
“ეს არის არქივის დონეზე არსებული დოკუმენტაცია და დღეს, როდესაც ელექტრონული საქმისწარმოება მიმდინარეობს, ამის გადამოწმება რთულია” - ამაბობს საჯარო რეესტრის იურიდიული სამსახურის უფროსი თამარ შოთაძე.
იურისტები ამბობენ, კანონი მერიასთან ერთად საჯარო რეესტრსაც ავალდებულებს გადაამოწმოს, რომ ქონება, რომელსაც არეგისტრირებს, სხვაზე ხომ არ არის უკვე რეგისტრირებული. თუმცა, ფაქტია, რომ დღეს ხაჩიძის ოჯახის კუთვნილი 1000 კვადრატული მეტრი მიწა ახლა ორ მფლობელს შორისაა გადანაწილებული. მერიამ ერთ მოქალაქეს დაახლოებით 14 ათას ლარად 454 კვარატული მეტრი მიწა მიჰყიდა, მეორე მოქალაქემ კი 933 კვადრატული მეტრი - 28 ათას ლარად შეიძინა. ამ ნაკვეთშიც ერთი ნაწილი ნანა ხაჩიძის ოჯახის საკუთრება იყო. მეორე ნაწილი კი მეზობელი - ვაჟა მექანარიშვილის ნაკვეთში გადავიდა. მექანარიშვილის ისტორიაც ისეთივეა, როგორც ნანა ხაჩიძის.
ვაჟა მენარიშვილის ისტორია
ვაჟა მექანარიშვილის თქმით, მისი კუთვნილი 1000 კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთიდან მხოლოდ ორი ვიწრო ზოლი არ გაყიდულა. ახლა მან მიწის ეს ზოლები რომც დაირეგისტრიროს, ვეღარაფერში გამოიყენებს. არადა, მან ეს ნაკვეთი 2006 წელს ოფიციალურად იყიდა და კანონის შესაბამისად საჯარო რეესტრშიც დაირეგისტრირა .
“ჩავსვი ბოძები, მოვიტანე ბეტონის ფილები, რომ შემომეღობა. მერე მომიწია ისეთი პერიოდი, რომ უმუშევრობა დამემთხვა. ხელფასებს ვერ არიგებდნენ, არ მქონდა ამის საშუალება და გავჩერდი”, - იხსენებს ვაჟა მექანარიშვილი.
2011 წელს საჯარო რეესტრში მისულ მექნარიშვილს უთხრეს, რომ მისი ნაკვეთის ნაწილი უკვე მერიას ჰქონდა გაყიდული. სქემა აქაც იგივეა - მერიამ მიმართა საჯარო რეესტრს მიწის ნაკვეთის მასზე რეგისტრაციის მოთხოვნით. ვინაიდან მექარიშვილის ნაკვეთი 2006 წელს იყო დარტეგისტრირებული და ახალ ელექტრონულ ბაზაში თავისუფალ ნაკვეთად ჩანდა, რეესტრმა იგი თბილისის მერიაზე გადააფორმა, საბოლოოდ თბილისის თვითმმართველობამ ეს მიწაც აუქციონის წესით გაყიდა.
“რეესტრი მპასუხობს, რომ აუქციონზე გავიდა: მერიამ საბუთები მოგვიტანა, საბუთები წესრიგში იყო და დავურეგისტრირეთ ჩვენო. მერე მივაკითხე მერიას, რომ რატომ გაყიდეთ,მეთქი. ის კიდევ მეუბნება, რომ ჩვენ გამოვითხოვეთ რეესტრიდან თავისუფალი ნაკვეთები, რომელიც არ იყო ელექტრულად დაზუსტებული, საჯარო რეესტრმა მოგვაწოდა, დავირეგისტრირეთ და გავიტანეთ აუქციონზეო”, ამბობს ვაჟა მექანარიშვილი.
“საერთაშორისო გამჭვირვალობა-საქართველოში” ამბობენ, რომ ამ ისტორიების გმირები ჩაკეტილ წრეზე მოძრაობენ. მერია საჯარო რეესტრთან აგზავნის, საჯარო რეესტრი კი - მერიასთან. თუმცა, მოქალაქეები ვერ იღებენ დასაბუთებულ პასუხს, თუ რატომ დარეგისტრირდა მათი საკუთრება თავისუფალ მიწად, შემდეგ კი გაიყიდა სხვა მოქალაქეებზე.
ვაჟა მექანარიშვილმა გადაწყვიტა დავა სასამართლოში გაეგრძელებინა. მერიასთან ერთად, მან საჯარო რეესტრსაც უჩივლა. “საჯარო რეესტრი ვალდებულია გამოიკვლიოს ის უძრავი ნივთი, რომელზედაც აქვს პრეტენზია, სურვილი ადგილობრივ თვითმმართველობას, არის თუ არა უკვე აღრიცხული სხვის საკურებაში. თუკი ასეთი აღმოჩნდება, საჯარო რეესტრი ვალდებულია, აღარ განახორციელოს, უკვე რეგისტრირებულ უფლება ახალი საკუთრების უფლება”, - ამბობს ვაჟა მექანარიშვილის ადვოკატი, “საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციის” იურისტი ილია ჭანტურაია.
ეს საქმე საქალაქო სასამართლოში მოსამართლე ნინო ყანჩაველმა განიხილა. საბოლოოდ, მოსამართლემ გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული ორგანოების სასარგებლოდ გამოიტანა და დაასკვნა, რომ “ვაჟა მექანარიშვილის დაუზუსტებელი რეგისტრაციის არსებობის პირობებში ვერ დადგინდებოდა მისი კუთვნილი მიწის ნაკვეთის ზუსტი ადგილმდებარეობა და ფართობი... შესაბამისად, სადაო ქონება კანონის დაცვით “აღიცხა თვითმმართველი ერთეულის საკუთრებაში და გასხვისდა მესამე პირზე” სააპელაციო საამართლომ საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება უცვლელი დატოვა.
“აბსურდული სიტუაცია იქმნება - კანონმდებლობა პირდაპირ ადგენს, რომ თუ გაქვს საჯარო რეესტრში აღრიცხული რაღაც უფლება, ითვლება, რომ ეს არის უტყუარი და მის მიმართ მოქმედებს უტყუარობის ფიქცია. გამოდის, რომ ქაღადზე მაქვს, მაგრამ რეალურად არ მაქვს საკუთრება”, - ამბობს ილია ჭანტურაია.
იურისტების თქმით, კანონი პირებს არ ავალდებულებს, რომ უკვე რეგისტრირებული ქონება ახალი წესის შესაბამისად დაირეგისტრირონ, განაახლონ რეგისტრაცია. მექნარიშვილის საქმეზე უზენაესმა სასამართლომაც იმსჯელა. ამ ინსტანციაში მიიჩნიეს, რომ სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას საქმეში არსებული მნიშვნელოვანი გარემოებები არ გაითვალისწინა და საკითხი განსახილველად ისევ სააპელაციო სასამართლოს დაუბრუნა.
ჟორა ბობოხიძის ისტორია
კიდევ ერთი ასეთივე სქემით დაზარალებული კერძო მესაკუთრე ჟორა ბობოხიძეა, რომელსაც ნაკვეთი ზემოთ განხილული პირების ნაკვეთებიდან რამდენიმე მეტრში აქვს. მისი მიწა შემოღობილია. სახლის ასაშენებლად მასალის ამოტანაც დაწყებულიჰქონდა. აქ ვაშლი, მსხალი, ატამი და სხვადასხვა ხეხილი აქვს დარგული. ბობოხიძეს ვაზის ხეივანის გაკეთება უნდოდა. თავის შვილიშვილთან ერთად ხშირად ამოდიოდა და ნარგავებს უვლიდა.
“2011 წელს ნერგები უნდა შემომემატებინა, გავსხალი რაღაცა, მოვიდა ახალგაზრდა ცოლ-ქმარი და მეუბნება ეს ნაკვეთი ჩვენია, ჩვენ შევისყიდეთო. მე ვიფიქრე, ამდენ ხანს ჩემია და ახლა ვინ წამართმევს-მეთქი”, - ამბობს ჟორა ბობოხიძე.
2011 წლის 8 აპრილს, მერიის სამსახურში მისულმა აღმოაჩინა, რომ 28 მარტის აუქციონით მერიას მიწა უკვე სხვა პირზე 53 ათას ლარად გაეყიდა. თუმცა, აუქციონის გამარჯვების დამადასტურებელ ოქმში წერია, რომ აუქციონში გამარჯვებულმა თანხა დაახლოებით 9 თვეში, დეკემბრამდე უნდა გადაიხადოს. ჟორა ბობოხიძემ კი, მერიას აუქციონის გამართვიდან დაუყოვნებლივ, ანუ 10 დღეში მიმართა, რომ ნაკვეთი თავისი იყო და აუქციონის შედეგები გაეუქმებინათ.
ბობოხიძის ადვოკატის აზრით, ეს საქმე გამორჩეული იმითაა, რომ მერიამ აუქციონის დასრულებისთანავე შეიტყო მიწის ნაკვეთის კანონიერი მფლობელის შესახებ.
“შესაძლოა, რომ მერიამ საჯარო რეესტრიდან მიიღო დოკუმენტი, რომ ეს თავისუფალი მიწაა და შეგიძლია შენს თავაზე დაირეგისტრიროო, მაგრამ როცა ადამიანი აუქციონის დასრულებამდე გწერს, რომ ეს მისი ნაკვეთია, ადმინისტრაციული ორგანოს ვალდებულებას წარმოადგენს, გაარკვიოს საქმის ვითარება, ყველა გარემოება და ამის შემდეგ გააგრძელოს საქმისწარმოება, რაც მერიას არ გაუკეთებია”, - ამბობს ბობოხიძის ადვოკატი ირაკლი ნოზაძე.
ბობოხიძეს არ ესმის, როგორ, რა პრინციპით ვერ ადგენს მერია მიწების იდენტობას, როგორ ვერ პოულობს საჯარო რეესტრი თავისივე დარეგისტრირებული ნაკვეთის ადგილმდებარეობას და როგორ მოხდა, რომ მისი მიწა სხვას დაურეგისტრირეს.
“აუცილებელია, არამარტო კომპიუტერში გადამოწმების შედეგად გაიცეს განახლებული რეგისტრაცია, არამედ არქივთან შედარების შედეგადაც. მითუმეტეს, როდესაც ცნობილია თვითონ რეესტრისთვის, რომ თბილისში არსებულ ყველა მიწის ნაკვეთზე არაა ეს აზომვა განხორციელებული”, - ამბობს ჟორა ბობოხიძე. მისი სარჩელი საქალაქო სასამართლომ ნაწილობრივ დააკმაყოფილა და საქმე კვლავ მერიას დაუბრუნა სამსჯელოდ.
საჯარო რეესტრის იურიდიული სამსახურის ახალი უფროსი თამარ შოთაძე ამბობს, რომ ისინი მუშაობენ მექანიზმებზე, რომლებიც მსგავს შემთხვევებს შეამცირებს. საკუთრების უფლების დაცვა კი მათთვის პრიორიტეტული თემაა.
“იუსტიციის მინისტრის პირად კონტროლზეა სახელმწიფოს, ან ადგილობრივი თვითმმართველობის მხრიდან კერძო საკუთრების დარღვევის ფაქტები აყვანილი. ჩვენ ყველანაირად ვცდილობთ, რომ მესაკუთრს დადგენა ჯერ სამსახურის შიგნითვე უზრუნველვყოთ, რომ როგორმე აღვადგინოთ მოქალაქის უფლება” , - ამბობს თამარ შოთაძე.
თბილისის მერიამ საკითხთან დაკავშირებით კომენტარზე უარი იმ მიზეზით გვითხრა, რომ საქმეები სასამართლო განხილვაშია. რაც შეეხება კეთილსინდისიერ მყიდველებს, პრობლემის მოგვარებას ისიც ართულებს, რომ სადავო ნაკვეთები უკვე ადმინისტრაციული ორგანოების მხრიდან მესამე, კერძო პირებზეა გადაყიდული, საქართველოს კანონმდებლობა კეთილსინდისიერი მფლობელის უფლელებს მკაცრად იცავს.
