ქვეყანაში არსებული მიწის ნაკვეთების 80% დაურეგისტრირებელია. როგორც სასოფლო-სამეურნეო, ისე ურბანული სასოფლო მიწების რეგისტრაციის მაჩვენებლი ძალიან დაბალია. მუნიციპალიტეტების სტატისტიკას თუ გადავხედავთ, მოსახლეობას საკუთრებაში 50%-ზე ნაკლები მიწა აქვს რეგისტრირებული. მიწის რეგისტრაციის რაოდენობა ყველაზე დაბალი _ 5%-ზე ნაკლები რაჭა-ლეჩხუმსა და ქვემო სვანეთშია _ მიუხედავად იმისა, რომ სასოფლო სამეურნეო მიწის ნაკვეთებს ადამიანები ტრადიციულად ფლობენ და სარგებლობენ, დოკუმენტაციის არარსებობის, ვერმოძიების, 90-იან წლებში გაცემული დოკუმენტების ხარვეზების, ფინანსური პრობლემებისა თუ სხვადასხვა მიზეზის გამო, მიწებს ვერ ირეგისტრირებენ. თუკი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის გარეშე მოქალაქისთვის შეუძლებელია მიწის ნაკვეთის დარეგისტრირება, სახელმწიფოს ასეთი დოკუმენტაცია არ სჭირდება. მას მხოლოდ საჯარო რეესტრში განცხადების წარდგენით შეუძლია, დაირეგისტრიროს მისთვის სასურველი მიწა, რომელიც სწორედ ამ დაურეგისტრირებელი მიწების 80%-ში შედის. რაც თავისთავად არ გამორიცხავს, რომ ეს მიწა ვინმეს პრაქტიკულ მფლობელობაშია. მიუხედავად იმისა, რომ სახელმწიფოს მიწის რეგისტრაცია არსებული მდგომარეობით მარტივად შეუძლია, ის მაინც აპირებს, ერთიანად დაირეგისტრიროს ყველა ის მიწა, რომელზეც ვინმეს საკუთრება საჯარო რეესტრში ასახული არ არის.
თქვენ შეიძლება ბაბუის დანატოვარ მიწაზე ვაზიც გააშენეთ და სიმინდიც მოგყავთ, მაგრამ ერთ დღესაც აღმოჩნდეს, რომ მიწის ნაკვეთი, რომლითაც წლების განმავლობაში სარგებლობდით და საკუთრებად მიგაჩნდათ, სახელმწიფომ თავის სახელზე გაიფორმა. შესაძლებელია, თქვენი მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრის რეგისტრაციის ბაზაში იმიტომ არ მოხვდა, რომ სახლში შესაბამისი საბუთები ვერ იპოვეთ, ვერც რაიონის არქივში, რომელიც წლების წინ განადგურდა, ან ვერ მოახერხეთ უმუშევრობის პირობებში, თანხა შეგეგროვებინათ და მიწის ასაზომად სპეციალისტები დაგექირავებინათ, ან კიდევ 90-იან წლებში მიღებულ დოკუმენტს პასუხისმგებელი პირის ხელმოწერა აკლდა, ან, უბრალოდ, არ გეგონათ, რომ ვინმე თქვენი კუთვნილი მიწის მისაკუთრებას შეეცდებოდა. ჩამოთვლილი რამდენიმე მიზეზი საკმარისია იმისათვის, რომ საჯარო რეესტრს უძრავი ქონების რეგისტრაციაზე თქვენთვის უარი ეთქვა. არსებული კანონმდებლობა საგამონაკლისო წესებს არ ითვალისწინებს. თუკი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია სრულყოფილი არ არის, ქონებას ვერ დაირეგისტრირებთ.
სახელმწიფო აღიარებს, რომ მიწის რეფორმის საწყის ეტაპზე, რომელიც 1990-იან წლებში დაიწყო, ცალკეული მიწის ნაკვეთების საკადასტრო აზომვის დროს დიდი რაოდენობით უზუსტობები აღინიშნა, რამაც პრობლემები შექმნა რეგისტრაციის დროს. გარდა ამისა, საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტებში დაშვებული იყო უამრავი შეცდომა.
„ახალი პოლიტიკური ცენტრი _ გირჩის“ იურისტი იაგო ხვიჩია ამბობს, რომ 90-იან წლებში გაცემული საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტაციის უმეტესობა ხარვეზიანია, რამდენიმე შემთხვევაში კი საერთოდ შეუძლებელია ასეთი დოკუმენტების მოძიება, რადგან რამდენიმე არქივი, მაგალითად, სამტრედიის, ფოთისა და სამეგრელოს არქივის ნაწილი, დამწვარია.
„მთელი საქართველოს მასშტაბით მფლობელობაში არსებული მიწების 50%-ზე მეტ შემთხვევაში დოკუმენტაცია არ არსებობს. თუ ვინმეს აქვს წარმოდგენა, რომ ეს მიწა არავის ეკუთვნის და უპატრონოა, ტყუილია.“
იაგო ხვიჩია ამბობს, რომ 90-იანი წლებიდან მოყოლებეული ქვეყანაში გაცემულია რამდებიმე ტიპის საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა _ მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტი, პრეზიდენტ ედუარდ შევარდნაძის მიერ ხელმოწერილი საკუთრების მოწმობა, მებაღის წიგნაკი, საკომლო ჩანაწერები და საგადასახადო სია. არც ერთ ამ დოკუმენტაციას არ ახლავს საკადასტრო ინფორმაცია, ზუსტად სად მდებარეობს ეს მიწის ნაკვეთი და თითქმის ყველა მათგანი ხარვეზებითაა გაცემული.
მიუხედავად იმისა, რომ სახელმწიფომ კარგად იცის მიწის რეგისტრაციასთან დაკაშირებული პრობლემების შესახებ, ის მაინც სარგებლობს მდგომარეობით და დაურეგისტრირებელ მიწებს საკუთრებაში იფორმებს.
პირველი, ვინც სახელმწიფოს მიერ მიწების გადაფორმების გააქტიურების შესახებ საუბრობდა „ახალი პოლიტიკური ცენტრი _ გირჩის“ წარმომადგენლები იყვნენ. მათი ინფორმაციით, მარტვილში 2700 ჰექტარამდე მიწა აქვს სახელმწიფოს მითვისებული. ასევე, გორში, აბაშაში, ბორჯომის ნაწილში სახელმწიფო აქტიურად ირეგისტრირებს მოსახლეობის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს. ამ ფაქტს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ვებგვერდზე მოცემული სტატისტიკაც ადასტურებს.
წლის დასაწყისში ქონების მართვის ეროვნულმა საგენტომ სახელმწიფო ქონების ინვენტარიზაციის სრულმასშტაბიანი პროექტი დაიწყო, რომელიც სახელმწიფო ქონების აღრიცხვას და რეგისტრაციას ისახავს მიზნად. პროექტის აღწერაში მითითებულია, რომ წლების განმავლობაში სახელმწიფო ქონების გარკვეული ნაწილი აღურიცხავი რჩებოდა. ინვენტარიზაციის შედეგად კი შესაძლებელი გახდება სახელმწიფო ქონების ზუსტი რაოდენობის დადგენა და გამოუყენებელი აქტივების ეკონომიკურ ბრუნვაში ჩართვა.
სწორედ ამ პროექტის ფარგლებში დაიწყო სახელმწიფომ აქტიურად მიწების რეგისტრაცია. ამას არაერთი დავა მოჰყვა, რადგან აღმოჩნდა, რომ ამ მიწებით მოქალაქეები სარგებლობდნენ.
მაგრამ მანამდე, როგორც ოპონენტები ამბობენ, მთავრობამ კიდევ ერთი სრულიად ალოგიკური ნაბიჯი გადადგა და პარლამენტში წარადგინა კანონონპროექტი „საჯარო რეესტრის შესახებ კანონში ცვლილებების შეტანის თაობაზე”, სადაც ნათქვამია, რომ უძრავ ნივთზე, რომელზეც საჯარო რეესტრში დაცული მონაცემებით არ დასტურდება სხვა პირის საკუთრება, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიმართვის საფუძველზე რეგისტრირდება სახელმწიფოს საკუთრების უფლება.
აქვეა ჩანაწერი, რომ სახელმწიფო უფლებამოსილია, ერთი წლის განმავლობაში არ გაასხვისოს მის სახელზე დარეგისტრირებული უძრავი ქონება. ამით განმარტავს _ მიუხედავად იმისა, რომ მას ერთიანად შეუძლია გადაიფორმოს ყველა დაურეგისტრირებელი ქონება, აძლევს საშუალებას კერძო პირებს, ერთი წლის გნმავლობაში უკან დაიბრუნონ მიწის ნაკვეთი. ხაზგასასმელია, რომ ჩანაწერის მიხედვით, ის უფლებამოსილია, მაგრამ არა ვალდებული, ასე მოიქცეს.
მთავრობა პარლამენტს კანონპროექტის დაჩქარებული წესით განხილვას სთხოვდა, თუმცა პარლამენტმა ამაზე უარი თქვა და, ჯერჯერობით, კანონპროექტის განხილვა შეჩერებულია.
კანონპროექტი კრიტიკის საგანი გახდა არა მხოლოდ პოლიტიკური ძალების, არამედ არასამთავრობო სექტორისთვის. კანონპროექტის ამ ფორმით მიღების საფრთხეებსა და საკუთრების უფლების შეზღუდვაზე საუბრობნენ სახალხო დამცველის აპარატში. განცხადება გაავრცელა „ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციამ“ და „საერთაშორისო გამჭვირვალობა _ საქართველომ“.
ერთ-ერთი, ვინც სახელმწიფოს კანონპროექტთან დაკავშირებით წერილით მიმართა და რეკომენდაციებიც მიაწოდა, „საქართველოს ფერმერთა ასოციაცია“ იყო. ასოციაციის იურისტი ნიკა აბუთიძე ამბობს, რომ კანონპროექტს ბევრი მინუსი აქვს, პირველი სწორედ უფლებამოსილების და არა ვალდებულების საკითხია _ ერთი წლის განმავლობაში არ გაყიდოს მიწის ნაკვეთი, რადგან მას შეუძლია ეკონომიკური საჭიროებით ან სხვა მიზეზით მეორე დღესვე გაასხვისოს თავის სახელზე რეგისტრირებული მიწა. გარდა ამისა, იურისტი ამბობს, რომ ერთწლიანი ვადა, რეგისტრაციის პრობლემების პირობებში, მცირე პერიოდია, იმისთვის, რომ ადამიანებმა მოახერხონ მიწების უკან დაბრუნება.
ნიკა აბუთიძე მიიჩნევს, რომ გასაგებია სახელმწიფოს მიდგომა, გაარკვიოს რომელ და რამდენ მიწას ფლობს, მაგრამ ამისთვის ამგვარი ნაბიჯის გადადგმა არასწორია.
„ეს არ მოიტანს იმ შედეგს, რომელიც საჭიროა ამ მეტად მნიშვნელოვანი საკითხის მოსაგვარებლად. ეს ნაბიჯი იყო ნაჩქარევი და ყოვლად დაუშვებელი, რადგან მოსახლეობა მზად უნდა იყოს, უნდა მოეწყოს ფართომასშტაბიანი საინფორმაციო კამპანია, რას აპირებენ. სახელმწიფოს მიდგომა და მიზნები გასაგებია, მიწა გამოუყენებელი არ უნდა დარჩეს და ეკონომიკური სარგებელი მოიტანოს, თუმცა ეს არ უნდა მოხდეს უცებ, ერთი წლის განსაზღვრა და ამ პერიოდში თუ არ დაირეგისტრირებ და კარგავ მთლიანად, ასეთი დამოკიდებულება, პრობლემურია. კერძო მესაკუთრეების ინტერესების შელახვის ხარჯზე. უნდა დაიხვეწოს კანონპროექტი. ეს ორი მუხლით გადასაწყვეტი პრობლემა არაა; ეს არის კომპლექსური საკითხი და ბევრ სხვა კანონში შეიძლება შევიდეს ცვლილება. ჩვენი რეკომენდაციაა, რეგისტრაცია გამარტივდეს და სახელმწიფომ კერძო მესაკუთრეებს მისცეს სტიმული, დაიწყონ ეს პროცესი“, _ ამბობს ნიკა აბუთიძე.
„საერთაშორისო გამჭვირვალობა _ საქართველოში“ ამბობენ, რომ მაშინ როდესაც სახელმწიფომ იცის, რა მდგომარეობაა მიწების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით და მაინც ასეთი ინიციატივით გამოდის, აქ სახელმწიფოს პასუხისმგებლობის საკითხი დგება. დღეს ის ცალკეულ მიწის ნაკვეთებს ისედაც ირეგისტრირებს, მიუხედავად იმისა, რომ შეიძლება ამ მიწაზე ვინმეს უფლების დამდგენი დოკუმენტი არსებობდეს.
ორგანიზაციის იურისტი თეონა ზაქარაშვილი ამბობს, რომ სრულიად გაუგებარია, რატომ მიიღო მთავრობამ ასეთი გადაწყვეტილება, მაშინ როდესაც ორი თვის წინ იუსტიციის მინისტრმა დაამტკიცა ბრძანება _ „მიწის რეგისტრაციის და პილოტურ არეალებში საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის სტრატეგია“.
იურისტი ამბობს, რომ პრინციპი რომელიც სტრატეგიაშია, უკეთესია და ის ითვალისწინებს ძალიან ბევრ რეგულაციას, მათ შორის გამარტივებულს, იმისათვის, რომ აღმოიფხვრას პრობლემები. პირველი _ ეს არის ფინანსური მხარდაჭერა რადგან ეს მოქალაქისთვის ტვირთია, ასევე, ხარვეზიანი დოკუმენტაციის კორექტირება დ ა.შ.
„ერთი რაც ერთმნიშვნელოვნად უნდა ვთქვათ, სტრატეგია არ არის ერთადერთი ჭეშმარიტება, უბრალოდ, ის უკეთესია. საპილოტე რაიონებში უნდა დაიწყოს პროექტი, რაც იმას ნიშნავს, რომ გამოვცდით სტრატეგიას და კანონს; ვნახავთ პრაქტიკაში რა იმუშავებს, რა ხარვეზი იქნება; გათვალისწინებულია ასევე მონიტორინგი. ეს მოგვცემს სურათს. პრინციპის დონეზე სახელმწიფომ უნდა აიღოს სტრატეგიის პრინციპი, დაეხმაროს მოქალაქეებს საკუთრების რეგისტრაციაში და რაც დარჩება, დაირეგისტრიროს თვითონ და არა პირიქით, რომ ყველაფერი ჯერ თვითონ გადაიფორმოს და მოწყალების სახით უთხრას მოქალაქეებს - თქვენ თუ ყოჩაღად იქნებით და მოინდომებთ, ერთ წელს გაძლევთ, დაიბრუნეთ“, - ამბობს თეონა ზაქარაშვილი.
სტრატეგიასთან დაკავშირებით განსხვავებული მოსაზრება აქვს „გირჩის“ იურისტ იაგო ხვიჩიას. ის ამბობს, რომ იუსტიციის სამინისტროს სტრატეგია და მთავრობის მიერ წარდგენილი კანონპროექტი ერთი და იგივეა. უბრალოდ, სტრატეგია თითქოს უფრო ფრთხილად უყურებს რეგისტრაციის საკითხს და ეუბნება მოქალაქეებს, რომ დაეხმარება საკუთრების დოკუმენტების მოძიებასა და კორექტირებაში, მაშინ როდესაც საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტების უმრავლესობა არ არსებობს და შესაბამისად, მისი კორექტირებაც, ფაქტობრივად, შეუძლებელია. ამის დასადასტურებად სტრატეგიიდან ამონარიდი მოჰყავს, სადაც ნათქვამია, რომ „სტრატეგია და სამართლებრივი რეფორმა არ გულისხმობს თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების აღიარების გამარტივებას შინაარსობრივი თვალსაზრისით, კერძოდ, საკუთრების უფლების აღიარებას მიწის ნაკვეთები იმავე კრიტერიუმით დაექვემდებარება, რაც დღესაც არსებობს მოქმედ კანონმდებლობაში“.
„გირჩმა“ პარლამენტში ალტერნატიული კანონპროექტიც წარადგინა რომლის მიხედვითაც, სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველი მიწის ნაკვეთის მფლობელობის ფაქტი გახდებოდა, თუმცა პარლამენტის ადამიანის უფლებათა დაცვისა და სამოქალაქო ინტეგრაციის კომიტეტმა „ახალი პოლიტიკური ცენტრის“ საკანონმდებლო ინიციატივას მხარი არ დაუჭირა.
იუსტიციის სამინისტრო მიწის რეგისტრაციის შესახებ სტრატეგიის ფარგლებში, კანონპროექტს ამზადებს. როგორც სამინისტროში ამბობენ, ახალ კანონპროექტს პარლამენტს სულ მალე წარუდგენენ. რაც შეეხება „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონში შესატან ცვლილებებს, რომლის ინიციატორიც ეკონომიკის სამინისტრო იყო და განხილვა ამ ეტაპზე შეჩერებულია, ეკონომიკის მინისტრმა განაცხადა, რომ, რადგან ამ საკითხმა „გარკვეული ტიპის მითქმა-მოთქმა“ გამოიწვია, კანონს ამ რედაქციით აღარ განიხილავენ, თუმცა მთავრობას კანონპროექტი პარლამენტიდან ჯერ კიდევ არ გაუტანია.
ექსპერტები ამბობენ, რომ ხელისუფლების შეცვლის შემდეგ, ბოლო წლების განმავლობაში, მიწის რეფორმის ნაწილში, ფაქტობრივად, არაფერი შეცვლილა, რადგან საკანონმდებლო ბაზა, რომელიც ამის წინაპირობაა, ხელუხლებელია. მთავრობის მხრიდან გაუაზრებელ ნაბიჯად მიიჩნევენ მორატორიუმს, რომელიც მთავრობამ უცხოელებისთვის მიწების რეგისტრაციის საკითხზე გაავრცელა. მიუხედავად იმისა, რომ ეს ნორმა საკონსტიტუციო სასამართლომ მიუღებლად მიიჩნია, „ზეპირი“ მორატორიუმი დღემდე გრძელდება და უცხოელებისთვის მიწის რეგისტრაცია შეუძლებელია, იმ ფონზე, რომ არ არსებობს არანაირი საკანონმდებლო ნორმა, რომელიც ამის საფუძველს იძლევა.
